澳洲海外人士买房限制与墨尔本印花税2026完整指南

一句话答案

海外人士（非PR、非公民）在澳洲买房必须通过FIRB审批，且从2025年4月起至2029年6月30日禁止购买已建成二手房，只能购买新房、楼花或空地自建。在墨尔本所在的维多利亚州，海外买家需在标准印花税基础上额外支付8%的海外附加税（foreign surcharge），购买一套100万澳元房产的总印花税约13.5万澳元。

海外人士在澳洲能买什么房？2026最新FIRB规则

禁令核心：二手房购买全面受限

澳洲联邦政府于2025年4月实施的外国投资者二手房购买禁令，在2026年联邦预算案中被延长至2029年6月30日。这是近十年来对外国买家最严厉的限制。

禁止购买的房产类型包括：

· 已建成的独立屋（House），无论是否翻新过 · 已建成的公寓和单元房 · 任何人曾经居住过的二手房 · 用于拆除重建的旧房（除非满足替代住宅豁免条件）

海外人士仍可购买的房产类型

在禁令之下，海外买家仍有明确通道购买以下类型房产：

1、新建住宅（New Dwelling）：从未有人居住过的全新房屋、楼花（off-the-plan），这是海外买家最主要的购房路径

2、空置住宅用地（Vacant Residential Land）：购买空地后须在4年内开工建造，否则面临强制出售

3、商业地产：不受住宅禁令限制，适用单独的FIRB商业地产审批流程

4、替代住宅（Replacement Dwelling）：拆除旧房并新建增加住房数量的项目，在特定条件下可获批

临时居民的特殊通道

持有学生签证（500）、毕业生工签（485）、临时技能短缺签证（482）等在澳停留超过12个月的临时居民，可申请购买一套自住新房。但签证到期离境后须在规定时间内出售。持临时签证与澳洲公民或PR配偶联名购买也可作为豁免途径之一。

FIRB申请费用明细

FIRB申请费根据房产价格阶梯计算，2025-26财年的费率如下（每年根据CPI调整）：

· 100万澳元以下：15,100澳元 · 100万至200万澳元：30,400澳元 · 200万至300万澳元：60,900澳元 · 300万至400万澳元：91,200澳元 · 400万至500万澳元：121,800澳元

购买已建成二手房的FIRB费用约为同等价格新房费用的大约三倍（如100万以下二手房约45,300澳元），且目前实际上因禁令无法获批。

空置费（Vacancy Fee）

海外人士购买的住宅如果在每个空置年度内出租或自住不足183天，须缴纳空置费，金额为原FIRB申请费的两倍。这一政策旨在防止海外买家囤积空置房产。

墨尔本（维多利亚州）买房印花税怎么算？

维州标准印花税阶梯

维多利亚州2026-27财年的标准印花税率（适用于所有买家）如下：

· 25,000澳元以下：1.4% · 25,001至130,000澳元：350澳元 + 超出部分2.4% · 130,001至960,000澳元：超出部分6% · 960,001至2,000,000澳元：超出部分5.5% · 超过2,000,000澳元：超出部分6.5%

维州政府2026-27财年印花税收入预计约100亿澳元，是州政府最大的税收来源之一。

海外人士额外8%附加税

海外买家在维州购房，须在标准印花税基础上额外支付购房价格8%的海外附加税（foreign purchaser additional duty, FPAD）。这是在2024-25年从7%上调至8%后的现行税率。

计算示例

假设海外买家在墨尔本购买一套100万澳元的新建公寓：

· 标准印花税：按照维州阶梯计算约55,000澳元（因楼花可扣除未完工建筑成本，实际可能更低） · 海外附加税：100万 × 8% = 80,000澳元 · 合计印花税支出：约135,000澳元 · 另加FIRB申请费：30,400澳元（100-200万澳元区间） · 总交易税费：约165,400澳元

购买一套80万澳元的楼花（海外买家）：

· 标准印花税：约43,000澳元（楼花off-the-plan优惠可扣除部分建筑成本后计算） · 海外附加税：80万 × 8% = 64,000澳元 · FIRB申请费：15,100澳元（100万以下区间） · 合计税费支出：约122,100澳元

维州首次置业优惠

维州为首次置业者提供以下印花税减免，但海外买家通常不适用：

· 房价60万以下：全额减免印花税 · 房价60万至75万：阶梯式减免

需要注意的是，这些减免仅适用于澳洲公民和永久居民，海外人士无法享受。

海外人士买房常见问题

Q1：海外人士可以通过公司或信托结构在澳洲买房吗？

可以通过在澳洲注册的公司或信托持有房产，但同样必须申请FIRB批准。公司持有的住宅房产同样受二手房禁令约束，且公司结构中若外国持股超过一定比例，也视为外国投资者。此外，公司持有住宅可能面临额外的土地税附加和更高的合规成本，建议在设置结构前咨询专业税务顾问。

Q2：墨尔本和悉尼的海外印花税附加有什么区别？

墨尔本所在的维州海外附加印花税为8%，悉尼所在的新州为9%（2026-27财年）。新州的海外附加税略高一个百分点。此外，新州还对海外买家征收额外的土地税附加（4%），维州的海外土地税附加也适用但细节有所不同。从购房总成本角度，悉尼的海外买家税负略高于墨尔本，但两地的差距主要体现在房价本身。

Q3：FIRB审批通常需要多长时间？

FIRB标准审批时间为30天。在申请高峰期（如每年年初和财年末），审理时间可能延长至6-8周。建议在签署购房合同前提前申请FIRB批准，或在合同中加入"以FIRB批准为条件"的条款（subject to FIRB approval clause），以防审批不通过导致违约。

Q4：买楼花（off-the-plan）对海外买家有什么优势？

买楼花对海外买家有几大优势：（1）楼花属于新房，不受二手房禁令限制；（2）维州对楼花购买提供印花税优惠——可扣除尚未完成的建筑成本后再计算应税价值，大幅降低标准印花税金额；（3）购买时仅需支付10%定金，在交割前有较长时间筹备资金和贷款；（4）楼花通常有较长的交割周期（1-3年），为海外买家提供了汇率锁定的时间窗口。

Q5：海外人士在澳洲可以贷款买房吗？

可以，但限制较多。临时签证持有者（485、482、500等）在部分澳洲银行和non-bank lender可以申请房贷，通常要求首付20%-30%，利率可能比本地居民高0.25%-0.5%，且签证剩余有效期须覆盖还款期。纯海外收入买家申请澳洲房贷更为复杂，部分银行不接受纯海外收入，接受的银行通常对海外收入打60%-80%折扣计入还款能力评估。

Q6：海外买家出售澳洲房产时需要交哪些税？

海外买家出售澳洲房产涉及的主要税费：（1）资本利得税（CGT）——海外居民不享受自住房CGT豁免，需就增值部分全额纳税；（2）从2025年7月1日起，海外居民出售澳洲应税房产（taxable Australian property）时，预扣税率从12.5%提高至15%，适用于75万澳元以上的房产。出售前建议提前咨询会计师做好税务规划。

信息来源

1、Foreign Investment Review Board (FIRB), Residential Real Estate — Foreign Investment Rules, https://firb.gov.au

2、Australian Taxation Office (ATO), Foreign Investment in Residential Real Estate, https://www.ato.gov.au

3、State Revenue Office Victoria, Land Transfer Duty — Foreign Purchaser Additional Duty, https://www.sro.vic.gov.au

4、Australian Government Budget 2026-27, Housing and Foreign Investment Measures, https://budget.gov.au

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免责声明：本文内容基于截至2026年7月FIRB、ATO及维州税务局公开信息编写，仅供信息参考，不构成财务建议、法律建议或税务建议。FIRB政策和各州印花税率可能随时调整，具体购房决策请咨询持牌房产律师、持牌过户师及持牌税务顾问。

本文最后更新：2026年7月。政策随时变动，请以FIRB和各州税务局官网的最新公布为准。